Étapes de la procédure
1. Désignation de l’administrateur provisoire
Les formalités sont différentes en fonction de la procédure demandée. Le Président du tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble est compétent.
- En cas de déficience du syndic en place (Article 18 de la loi du 10 juillet 1965)
Tout intéressé (par exemple un copropriétaire, un tiers étranger à la copropriété créancier du syndicat de copropriété) peut agir et solliciter la nomination d’un administrateur provisoire sur requête ou en référé.
Le ministère d’avocat est obligatoire.
La demande est recevable après la mise en demeure préalable, par lettre recommandée avec accusé de réception, du syndic qui doit rester infructueuse pendant plus de 8 jours. Cette obligation devient facultative quand il y a urgence à faire procéder à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des éléments d’équipement aux services communs.
Après le délai de 8 jours, le syndic est assigné devant le Président du tribunal.
- Si la copropriété est dépourvue de syndic (Article 47 du décret du 17 mars 1967)
Tout intéressé peut solliciter la nomination d’un administrateur provisoire sur requête en saisissant le Président du tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble.
– Le ministère d’avocat est obligatoire.
– Le Président du tribunal fixe la mission, sa durée et les pouvoirs de l’administrateur provisoire dans une Ordonnance.
L’administrateur est chargé notamment de se faire remettre tous les documents, archives et fonds du syndicat et de convoquer une assemblée en vue d’élire un nouveau syndic.
Mais rien n’impose de limiter ses pouvoirs aux mesures d’urgence.
- Copropriété en difficulté (Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965)
La demande est recevable :
– lorsqu’elle est faite par les copropriétaires représentant ensemble au mois 15% des voix du syndicat par la voie d’une assignation dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.
– lorsque la demande émane du syndic, par la voie d’une requête accompagnée des pièces de nature à justifier la demande l’habilitation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire.
– lorsque la demande émane du Procureur de la République, par la voie d’une requête qui doit indiquer les frais de nature à motiver la demande.
Le Président du TGI fait alors convoquer le syndicat représenté par le syndic à comparaître.
À cette convocation, est jointe la requête du procureur de la République.
La notion de copropriété en difficulté recouvre de multiples situations que le Président du tribunal apprécie afin de décider ou non l’application du régime d’administration provisoire.
- Choix de l’administrateur provisoire
En principe, il est choisi à partir de la liste nationale des administrateurs judiciaires civils.
Mais les tribunaux peuvent à titre exceptionnel, et après avis du procureur de la République, désigner comme administrateur provisoire une personne physique justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire.
Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.
- Missions de l’administrateur provisoire
C’est en fonction de la demande du requérant que le Président du tribunal de Grande Instance définit, par Ordonnance, l’étendue de la mission de l’administrateur provisoire. Cette mission est donc fortement liée à la situation.
Il fixe la mission, sa durée et les pouvoirs de l’administrateur provisoire Le juge garde la maîtrise de cette procédure : il peut à tout moment modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin.
- Les pouvoirs de l’administrateur provisoire
En cas de déficience du syndic en place, le juge peut lui donner tout ou partie des pouvoirs du syndic.
Si la copropriété est dépourvue de syndic, l‘administrateur provisoire a tous les pouvoirs du syndic. Il est chargé notamment de se faire remettre tous les documents, archives et fonds du syndicat et de convoquer une assemblée en vue d’élire un nouveau syndic. Mais rien n’impose de limiter ses pouvoirs aux mesures d’urgence.
- Copropriété en difficulté
L’administrateur provisoire a pour mission de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.
Le président du TGI confie à l’administrateur provisoire tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale (pouvoir de décision), du conseil syndical (pouvoir d’assistance et de contrôle) et tous les pouvoirs du syndic (pouvoir de gestion).
2. Déroulement de l’administration provisoire
L’administrateur provisoire doit notifier sa nomination à tous les copropriétaires dans le mois qui suit son prononcé pour qu’ils puissent, éventuellement, exercer un recours.
Il gère provisoirement et défend l’intérêt général de la copropriété à l’instar d’un syndic élu ou bénévole en respectant les missions données par le Président du tribunal.
Il peut convoquer les copropriétaires afin de les informer et de les entendre.
Ses décisions sont portées à leur date sur le registre des délibérations de la copropriété. Une copie de ces décisions est adressée par l’administrateur.
Sa mission peut être modifiée et renouvelée à la demande d’un copropriétaire ou de l’administrateur provisoire.
Les copropriétaires sont informés qu’ils peuvent prendre connaissance des rapports rédigés par l’administrateur provisoire.
3. Issue de l’administration provisoire
Les 3 procédures ont un objectif commun : rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.
- En cas de déficience du syndic en place
L’administrateur devra convoquer une assemblée pour élire le nouveau syndic.
- Si la copropriété est dépourvue de syndic
L’administrateur devra convoquer une assemblée pour élire le nouveau syndic.
- Copropriété en difficulté
L’issue de la mission de l’administrateur provisoire dépend de la situation (par exemple, faire payer les débiteurs, rétablir les comptes, procéder aux travaux urgents, division de la copropriété…)
L’administrateur doit toujours convoquer une assemblée pour élire le nouveau syndic.
La mission prend fin dès l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée.
